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賃貸物件には、名義人が必ずいます。しかし、住んでいる時に、なんらかの理由で名義を変更したい、または変更する必要が出てくることもあるでしょう。
賃貸の名義変更はそう多くあることではないでしょうが、名義の変更について事前に知っていれば、スムーズにものごとを進めることができる場合もあります。
この記事では、賃貸の名義変更はできるのか、名義変更のケース別の例や手数料についてなど解説します。あまりない急な名義変更でも、どう対応すればいいか事前に把握できます。
賃貸の名義変更はできることが多い
賃貸の名義変更は、契約者からすればただの変更でも、貸している不動産会社や管理会社、大家さんからすれば、契約者が全く変わると捉えられることもあります。
しかし、ほとんどの場合には手数料などがかかる場合もありますが、基本的には名義変更はできることが多いでしょう。
名義変更をせずに契約者と違う人が物件に住んでいる時には、不動産会社や管理会社、大家さんが事実を発見した際、契約を破棄されたり突然退去を命じられたりする場合もあります。
それらの項目は、どの契約書でもあらかじめ取り決めがされているでしょう。
名義変更しないまま第三者が住むのは、その第三者が大きな不便を被る可能性が高いです。
契約者にも不都合がある
契約者とは違う第三者が住んでいる場合、契約者にも不都合がある場合もあります。
信用している第三者でも、実際に住む始めると、思わぬ事態を引き起こすこともあります。例えば、ペット禁止物件でペットを飼うなどのトラブルを起こしてしまう可能性などです。
トラブルを実際に起こしたのは第三者だとしても、責任を問われるのは契約者も同じでしょう。
さらに、万が一、火事などの事故を起こした際にも、契約者が責任を問われることは避けられません。ひどい場合、第三者が責任逃れをして、契約者にすべてを押しつけられることも考えられます。
物件に住む人が変わることになったら、自分が契約者だとしても第三者の立場だとしても、引越し前に必ず名義変更をするようにすることが大切です。
名義変更のケース
基本的には名義変更はできるとしたものの、ケースによっては名義変更ができないこともあります。
不動産会社や管理会社、大家さんによるところも大きいですが、一般的にどういう扱いをされるか解説します。
友人の名義に変更をする
ワンルームにしてもファミリータイプにしても、友人への名義変更となると住む人が全く変わってしまいます。
そのため、管理会社や大家さんからすれば、また新しい人に貸すのと変わりはありません。敷金の清算も発生することになります。
名義変更ではなく、友人があらたな契約を結ぶ必要があるのがほとんどでしょう。
どうしても友人が契約者の後にその物件に住みたいなら、前もって不動産会社や管理会社、大家さんにスムーズに契約をしてもらえるよう相談してみるのがおすすめです。
その際、不動産会社などからすれば、次の契約者を探す手間と時間をかけなくて済んだことになります。家賃割引や敷金・礼金の割引などを相談するのもいいでしょう。
兄弟の名義に変更する
賃貸物件で、兄弟間での名義変更、かつ保証人が親なら比較的スムーズに名義変更ができることも多いでしょう。
ただし、すでに社会人の兄弟なら、新しい契約者に物件の家賃を支払う能力があるかの審査をする場合も考えられます。
また、ファミリータイプも同様で、親が連帯保証人でも支払い能力の審査があることも考えられます。
結婚して名義変更をする
結婚して名義変更をしたい時は、「奥さんの名義で契約していても、途中で旦那さん側の会社の手続きなどで名義変更が必要になる」というのが一般的なケースでしょう。
その場合には、賃貸を契約した時点でもともと2人で住むのが前提になっていれば、名義変更をできることがほとんどです。
1人で住むことが前提だった物件では、2人で住むと契約違反になるので、名義変更以前の問題になってしまいます。先にその問題を解決してからでないと名義変更には進めないでしょう。
離婚の際に名義変更をする
一般的には、もともと旦那さんの名義であったのが、離婚を機に奥さんの名義に変更する場合が問題になるケースが多いでしょう。
まずは、住み続ける奥さんに家賃の支払い能力があるのかを、源泉徴収票や勤務先情報などで証明する、もしくは不動産会社や管理会社、大家さんが審査することになります。さらに、連帯保証人を変更する必要も出てくるでしょう。
離婚後には、夫婦間で払い戻しのある敷金などのトラブルに至ることもあります。
管理会社や大家さん側からすると、離婚での名義変更に伴う確認事項がほぼ新しい契約をするのと変わらない、敷金などの清算も伴うことが多いことから、新たな契約を求められることも多くあります。
長年住み続けた賃貸の場合や大家さんが個人の場合などには、融通をきかせてくれることもあるようです。管理会社や大家さんで対応に違いがあるので、まずは相談してみるのがいいでしょう。
家族間で名義変更をする
ファミリータイプの賃貸で、名義人に不幸があった場合に、住んでいる家族の別な人が名義人になることもあります。
この際にも、名義変更をするのは忘れないようにしてください。住んでいる人は変わらないので、支払い能力に問題がない限りは、名義変更自体はスムーズにいくでしょう。
ただし、他のケースと同じように、連帯保証人が誰なのかを確認して、必要に応じて変更しなければいけないこともあります。支払い能力と連帯保証人の問題を解決できなければ、契約破棄や退去を促されることもあるでしょう。
夫婦間で名義変更をする
離婚ではなく、会社の福利厚生の理由などで、夫婦間で名義を変更したいこともあるでしょう。
この場合は、住む人が変わらないので、名義変更が可能な場合が多いです。ただし、厳しい不動産会社や管理会社だった場合、再度新しい名義人の支払い能力の審査をすることも考えられます。
また、名義人変更で連帯保証人の変更も必要になれば、それなりの時間がかかることは予想されます。
法人から個人への名義変更をする
退職や転職をした際に、会社借り上げの賃貸物件の名義を自分個人に変更したい場合もあるでしょう。
一般的には、契約法人と不動産会社や管理会社などと話合いをしてから個人に話がくることが多いでしょう。
それまでの賃貸物件には、法人が敷金を払っていたので、それが清算されることになります。そのため、契約としては、個人があらためて敷金を支払うことになり、新たな契約が求められるでしょう。ただし、住む人は変わらないので、礼金や家賃の交渉の余地はあるといえます。
法人の名義変更をする
法人が社員のために借り上げている賃貸物件で、名義変更が必要になる時は、社長など連帯保証人にあたる人が社内で交代した時や合併で会社が変わった場合が多いでしょう。
住んでいる社員個人が何かをする必要はありません。しかし、場合によっては口座名義の変更などの手続きが必要になることが考えられます。
名義変更の手数料に相場はない
賃貸の名義変更で、比較的手間がかからない変更なら、管理会社や大家さんによっては無料でしてくれることもあるでしょう。特に、個人の大家さんならその可能性は高くなるようです。
しかし、一般的には賃貸の名義変更でも事務手続きが伴います。また、手数料がかかる場合がほとんどです。
手数料は、不動産会社や管理会社、大家さんでまったく違い、相場が存在していません。名義変更による事務手続きの内容にもよりますが、1万円から1か月の家賃分など、手数料にはかなりひらきがあるのが実際のところです。
大手不動産会社では、公式ホームページで詳しく名義変更について説明がある会社もあります。また、一部の名義変更は郵送でできるものもあります。
トラブルを避けるためにも、住む人が変わった時や名義人に何かあった際は、かならず名義変更の申し出をするようにしましょう。
賃貸の名義変更についてのまとめ
- 賃貸の名義変更は、ほとんどの場合には手数料などを支払うことも多いですが、基本的には名義変更はできることが多いでしょう。
- 物件に住んでいる人が契約者と違う時には、契約を破棄される場合や突然退去を命じられる場合もあります。
- ケースによっては、名義変更ができないこともあります。友人への名義変更は、難しいことが多いでしょう。
- 兄弟への名義変更は、保証人が親ならできることも多くあります。
- 結婚の名義変更は、2人で住むのが前提になっていれば、名義変更をできるでしょう。
- 離婚での名義変更は、新たな契約になる場合も多く見受けられます。
- 家族間での名義変更や夫婦間の名義変更は、できることが多いでしょう。
- 法人から個人への名義変更は、新たな契約が求められることが多いです。社長など連帯保証人にあたる人が社内で交代した時や合併で会社が変わった時など、法人の名義変更が必要な時もあります。
- 名義変更の手数料に相場はなく、1万円から1か月の家賃分とひらきがあります。
